Aslan&Tok Hukuk Ofisi Kurucu Ortağı Av. Mehmet Aslan

Son yıllarda dünyada etkisini gösteren ekonomik kriz finansal piyasalarda likidite sorununa neden olan finansman krizinin ortaya çıkmasına neden olmuştur. Türkiye’de etkilerini gösteren bu krizden finansmana en çok ihtiyaç duyan inşaat sektörü de payını almıştır. İnşaat sektöründeki maliyet, fiyatlandırma ve satış aşamaları, enflasyondan ve döviz kurundaki hareketlilikten etkilenmektedir. Türkiye’de etkili olan finansman krizi, maliyet artışına, inşaat sektöründeki fiyatlandırmaların dengesizleşmesine ve gayrimenkul satışının sekteye uğramasına neden olmuştur. Hal böyle olunca, inşaat sektörünün ülke ekonomisindeki öneminin ve ekonomik getirisinin bilincinde olan yatırımcı gayrimenkul yatırım fonuna sıcak bakmakta, finansman krizini bu şekilde aşarak inşaat sektöründen verim ve kar elde etme yolunu tercih etmektedir.

Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşan portföyü işleten ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığı olup, Sermaye Piyasası Kurulu’ndan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri tarafından içtüzük ile kurulmaktadır. Fon kurucusu fona inançlı olarak sahiptir. Tasarruf sahipleri de fonla ilgili işlem yapma yetkisini yetki devri ile kurucuya vererek kurucuyu, fonu kendilerinin haklarını korumakla yükümlü kılmaktadır. GYF kurulabilmesi için gerekli niteliklere sahip yatırımcılar taslak içtüzük, standart form ve diğer belgelerle Kurul’a başvurur. Fonun kuruluş izni alabilmesi, kurucunun saklama sözleşmesi imzalamasına ve içtüzüğün Kurulca onaylanmasına bağlıdır. Fon kuruluş başvuruları iki ay içinde Kurul tarafından karara bağlanmakta ve böylelikle GYF inşaat sektöründeki finansman krizine çözüm olarak piyasada kendini göstermektedir.

GYF’nin inşaat sektöründeki finansman krizine karşı etkili bir çözüm olmasının en önemli nedeni riskin dağıtılması ilkesinin uygulanmasıdır. Finansman krizinin neden olduğu maliyet artışı fiyatlandırmaları etkilemiş ve gayrimenkul satışında düşüş yaşanmıştır. Hal böyle olunca, maliyetin gayrimenkulün satışı ile karşılanamayacağı inancı, yatırımcılar için risk oluşturmaktadır. GYF aracılığıyla yapılacak yatırımlarda, söz konusu yatırım risklerinin tasarruf sahiplerine dağıtılması, yatırımcılar için güvence olmakta ve riski en aza indirgemektedir. GYF kurumlar vergisi mükellefi olmasına rağmen bundan istisna tutulduğundan finansal hareketlilik sağlamaktadır. GYF aracılığıyla elde edilen gelirler fon içerisinde kaldıkça vergilendirilmemekte, fon dışına aktarılmadıkça herhangi bir kayıp olmaksızın yatırımlar için kullanılabilmekte ve böylece yatırımları koruma altına alınabilmektedir. GYF’ye tanınan bir diğer ayrıcalık ise münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin yapılan alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin damga vergisinden muaf tutulmasıdır. GYF, elde edilen gelirleri kurumlar vergisinden istisna tutarak fon içerisinde korumakta, yapılan yatırımları aktif piyasada destekleyerek gayrimenkul satışlarını krizden uzaklaştırmaktadır. Bunlarla birlikte, paylı mülkiyet ile edinilmiş gayrimenkullerde, tek bir pay üzerinde mevcut olan ipotek, haciz gibi hukuki sınırlandırmalar gayrimenkulün satış ve kiralama değerini ciddi şekilde etkilemektedir. Paylı mülkiyetin aksine GYF kapsamındaki paylar ile gayrimenkul bağımsız olduğundan pay sahibi için mevcut olan hukuki sınırlandırmalar fon içerisindeki gayrimenkulü etkilememekte ve böylelikle hukuki güvence sağlanmaktadır. GYF yatırımcılara paylarını gösteren kıymetli evrak vasfındaki katılma belgelerini vererek borsa hareketliliğinin risklerini bertaraf etmekte; hisse senedinin aksine borsa hareketliliğinden etkilenmeyen katılma belgesi ile yatırımcıları korumaktadır.

GYF finansman krizinin gayrimenkul sektörü üzerindeki etkisini bertaraf eden avantajları piyasaya hareketlilik sağlamaktadır. Yatırımcılar için önemli bir güvence olan GYF’nin ilerleyen dönemlerde gayrimenkul sektöründe daha da etkili olması beklenmektedir. Son dönemlerde gayrimenkul yatırım fonuna olan yoğun ilgi, finansman krizini en aza indirgeyerek yatırımcıları maliyet ve satış endişesinden uzaklaştırmıştır. GYF’nin borsa hareketliliğinden etkilenmeyeceğine duyulan güven ile yapılan yatırımlar gayrimenkulün inşaat ve satış sürecini hızlandırmakta, sağlanan güvenceler ile de muhtemel kayıplar bertaraf edilmektedir.